Aufteilung eines Grundstückskaufpreises

Wird ein bebautes Grundstück erworben, um damit steuerpflichtige Einkünfte zu erzielen (z.B. durch Vermietung einer Eigentumswohnung), kann der auf den Gebäudeanteil entfallende Kaufpreis im Wege einer jährlichen Abschreibung steuerlich geltend gemacht werden. Der auf den Grund und Boden entfallende Kaufpreis wirkt sich dagegen steuerlich nur dann aus, wenn das Grundstück steuerpflichtig veräußert wird. Die Aufteilung des Kaufpreises auf die jeweiligen Bestandteile führt daher oftmals zu Streit mit dem Finanzamt.

Grundsätzlich bietet es sich an, eine entsprechende Aufteilung bereits im notariellen Kaufvertrag zu vereinbaren. An eine solche Vereinbarung zwischen unabhängigen Dritten ist im Regelfall auch das Finanzamt gebunden. Führt eine solche Aufteilung jedoch zu einem offensichtlich unzutreffenden Ergebnis, kann auch das Finanzamt die vertragliche Vereinbarung anzweifeln. Zur Berechnung der Kaufpreisaufteilung und zur Verprobung derartiger Vertragsklauseln stellt das Bundesfinanzministerium eine „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung)“ zur Verfügung.

Der Bundesfinanzhof hat nun mit Urteil vom 21. Juli 2020 (Az. IX R 26/19) entschieden, dass die Arbeitshilfe nicht geeignet ist, eine den tatsächlichen Wertverhältnissen entsprechende Aufteilung des Kaufpreises zu ermitteln. Es werden unzulässige Parameter zugrunde gelegt und die zur Verfügung stehenden Bewertungsverfahren auf das (vereinfachte) Sachwertverfahren verengt. Ebenso fehlt ein Orts- oder Regionalisierungsfaktor. Eine im Kaufvertrag unter fremden Dritten vereinbarte Aufteilung des Kaufpreises kann somit durch eine solche Berechnung nicht widerlegt werden.

Steuerpflichtige, bei denen das Finanzamt eine solche im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung unter Hinweis auf die angesprochene Arbeitshilfe nicht akzeptiert, sollten unter Verweis auf das BFH Urteil Einspruch einlegen. Auch wenn keine Aufteilung im Notarvertrag vorgenommen wurde, sollte eine vom Finanzamt mithilfe der erwähnten Arbeitshilfe berechnete Aufteilung nicht ohne Weiteres hingenommen werden.

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