Tipps und Hinweise für Haus- und Grundbesitzer zum Jahresende 2021

1. Grunderwerbsteuergesetz: Eindämmung von Share Deals

Bislang nutzen einige Immobilieninvestoren ein Schlupfloch: Statt einer Immobilie kaufen sie Anteile an der Firma, die Eigentümerin der Immobilie ist. Die sogenannten Share Deals blieben bislang grunderwerbsteuerfrei, solange Investoren weniger als 95 % der Unternehmensanteile gekauft haben. Nach einer Wartezeit von fünf Jahren können die Anteile steuerfrei vereint werden. Zur Eindämmung derart missbräuchlicher Steuergestaltungen wurden folgende Punkte im Grunderwerbsteuergesetz zum 01.07.2021 geändert:

• Absenkung der 95-%-Grenze in den Ergänzungstatbeständen auf 90 %

• Einführung eines neuen Ergänzungstatbestands zur Erfassung von Anteilseignerwechseln in Höhe von mindestens 90 % bei Kapitalgesellschaften

• Verlängerung der Haltefrist der Anteile von fünf auf zehn Jahre

• Anwendung der Ersatzbemessungsgrundlage auf Grundstücksverkäufe im Rückwirkungszeitraum von Umwandlungsfällen

• Verlängerung der Vorbehaltensfrist auf 15 Jahre

Steuerfreier Grundstücksverkauf

2. Führt ein häusliches Arbeitszimmer zur anteiligen Veräußerungsbesteuerung?

Grundstücksveräußerungen aus dem Privatvermögen, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung weniger als zehn Jahre beträgt, sind einkommensteuerpflichtig. Von dieser Regelung ausgenommen sind allerdings Grundstücke, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden.

Was ist aber, wenn ein Teil des Gebäudes vor der Veräußerung als häusliches Arbeitszimmer verwendet worden ist und diese Nutzung noch innerhalb der Zehnjahresfrist lag? Umfassen die „eigenen Wohnzwecke“ auch die Nutzung als häusliches Arbeitszimmer? Oder muss beim Verkauf der Flächenanteil des Arbeitszimmers anteilig versteuert werden?

Mit diesen Fragestellungen hat sich der BFH in einem aktuellen Urteil befasst und entschieden, dass die „Nutzung zu eigenen Wohnzwecken“ auch das häusliche Arbeitszimmer umfasst. Er ging hier davon aus, dass ein solches Arbeitszimmer zumindest zu einem kleinen Teil auch für Zwecke außerhalb der Einkünfteerzielung und damit zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Damit gilt auch die Nutzung im Rahmen eines häuslichen Arbeitszimmers als eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, eine Veräußerung innerhalb der Zehnjahresfrist ist demnach komplett steuerneutral.

Hinweis: Die Entscheidung begünstigt diejenigen, die in ihrer selbstbewohnten Wohnimmobilie ein (steuerlich anerkanntes) häusliches Arbeitszimmer für Überschusseinkünfte nutzen und die Immobilie innerhalb von zehn Jahren seit Erwerb oder Errichtung weiterveräußern. Nicht tangiert sind Gewerbetreibende und Freiberufler, die ein häusliches Arbeitszimmer nutzen und den entsprechenden Grundstücks- und Gebäudeteil in ihrer Gewinnermittlung als Betriebsvermögen ausweisen.

3. Zehnjahresfrist bei fehlender sanierungsrechtlicher Genehmigung

In einem weiteren Verfahren stellte sich dem BFH die Frage, ob eine zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags fehlende sanierungsrechtliche Genehmigung Auswirkungen auf den Ablauf der Zehnjahresfrist haben könnte: Hier hatten zwei Parteien einen Kaufvertrag über ein Grundstück geschlossen, dessen Datum noch innerhalb der Zehnjahresfrist lag.

Das Finanzamt war somit von einem steuerpflichtigen privaten Veräußerungsgeschäft für den Verkäufer ausgegangen. Allerdings stand der Vertrag noch unter dem Vorbehalt einer sogenannten sanierungsrechtlichen Genehmigung, da das Grundstück in einem ausgewiesenen Sanierungsgebiet lag. Zivilrechtlich war der Vertrag damit schwebend unwirksam, die entsprechende Genehmigung wurde erst nach Ablauf der Zehnjahresfrist erteilt. Darauf berief sich auch der Verkäufer und betrachtete den Verkauf als steuerfrei; der Vertrag sei erst nach Ablauf der Frist endgültig wirksam.

Der BFH erteilte dieser Sichtweise allerdings eine klare Absage. Eine Veräußerung liege schon dann vor, wenn die übereinstimmenden rechtsgeschäftlichen Verpflichtungserklärungen beider Vertragspartner innerhalb der Zehnjahresfrist bindend abgegeben würden. Dies war hier der Fall, die spätere Erteilung der Genehmigung kann also nicht den Ablauf der Zehnjahresfrist zeitlich nach hinten verschieben.

Steuerliche Förderung energetischer Maßnahmen

4. Neue Vereinfachungsregeln bei kleinen Photovoltaikanlagen

Mit Schreiben vom 02.06.2021 hat das BMF Vereinfachungsregelungen für den Betrieb kleiner Photovoltaikanlagen und kleiner Blockheizkraftwerke (BHKW) veröffentlicht. Grundsätzlich erzielen Betreiber entsprechender Anlagen bei Einspeisung von Strom in öffentliche Netze Einkünfte aus Gewerbebetrieb, auch wenn der erzeugte Strom vornehmlich dem Eigenverbrauch dient. Auch bei kleinen Gewinnen oder Verlusten bedeutet dies steuerlichen Mehraufwand. Es muss dann eine Gewinnermittlung mittels EÜR abgegeben werden.

Betreiber kleiner Photovoltaikanlagen und BHKW auf privaten Grundstücken, die ihre Anlagen nach dem 31.12.2003 in Betrieb genommen haben und zu eigenen Wohnzwecken nutzen oder unentgeltlich überlassen, können nun auf Antrag die Anlage ohne weitere Prüfung als steuerlich irrelevante Liebhaberei erklären lassen (Liebhabereioption). In diesem Fall liegen keine Einkünfte aus Gewerbebetrieb vor, und etwaige Einkünfte müssen nicht erklärt werden. Als kleine Anlagen gelten

• Photovoltaikanlagen mit einer Leistung bis zu 10 kW und

• BHKW mit einer Leistung bis zu 2,5 kW.

Die Regel gilt nur für selbstgenutzte Grundstücke, ein häusliches Arbeitszimmer ist allerdings unschädlich. Sie gilt bei entsprechendem Antrag für alle steuerlich noch änderbaren zurückliegenden Jahre sowie für die Zukunft. Insoweit könnten auch Sonderabschreibungen aus Vorjahren wieder steuererhöhend rückg.ngig gemacht werden. Die Auswirkungen der Liebhabereioption sollten deshalb vorab steuerlich geprüft werden.

Hinweis: Für die Umsatzsteuer gilt die Option nicht. Hier ist es bereits mittels Kleinunternehmerregelung möglich, sich nahezu von allen Pflichten befreien zu lassen. Allerdings ist dann auch kein Vorsteuerabzug aus dem Erwerb der Anlage mehr möglich. Photovoltaikanlagen auf Grundstücken, die einer GbR gehören, bergen zudem die Gefahr der steuerlichen Verstrickung der stillen Reserven. Bitte sprechen Sie uns an, damit wir Ihnen die Details erörtern können.