Tipps und Hinweise für Haus- und Grundbesitzer zum Jahresende 2022

Erweiterte gewerbesteuerliche Grundstückskürzung

1. Neue kürzungsunschädliche Tätigkeiten

Grundstücks- bzw. Wohnungsunternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz (etwa in Form von vermieteten Wohnungen) verwalten, können auch bei einer Gewerbesteuerpflicht aufgrund der Rechtsform (z.B. GmbH oder GmbH & Co. KG) durch die sog. erweiterte gewerbesteuerliche Grundstückskürzung weitgehend gewerbesteuerfrei betrieben werden. Voraussetzung ist, dass keine kürzungsschädliche, gewerbliche Tätigkeit neben der Vermögensverwaltung ausgeübt wird. Bestimmte weitere Tätigkeiten der Grundstücksunternehmen sind zwar nicht gewerbesteuerfrei, gelten aber als kürzungsunschädlich (z.B. die Verwaltung und Nutzung von eigenem Kapitalvermögen).

Durch das Fondsstandortgesetz vom 03.06.2021 wurden die kürzungsunschädlichen Tätigkeiten erweitert. Die obersten Finanzbehörden der Länder haben nun mit gleichlautenden Erlassen vom 17.06.2022 Stellung dazu genommen.

Lieferung von Strom aus Erneuerbare-Energien-Anlagen

Unschädlich für die erweiterte Kürzung ist die Lieferung von Strom aus Erneuerbare-Energien-Anlagen. Hierzu zählen Wasserkraft, Windenergie, solare Strahlungsenergie, Geothermie und Energie aus Biomasse. Unschädlich ist der Stromverkauf aber nur, wenn dieser an die Mieter des Grundstücksunternehmens erfolgt. Der Verkauf des so erzeugten Stroms an Dritte ist hingegen eine kürzungsschädliche Tätigkeit.

Betrieb von Ladestationen für Elektrofahrzeuge oder Elektrofahrräder

Ebenfalls kürzungsunschädlich ist der Betrieb von Ladestationen für Elektrofahrzeuge oder Elektrofahrräder und die damit zusammenhängende Lieferung von Strom, auch wenn diese nicht nur an Mieter erfolgt. Dabei spielt es keine Rolle, ob für die Ladevorgänge selbsterzeugter oder zugekaufter Strom geliefert wird.

Unschädlichkeitsgrenze beachten!

Sowohl die Lieferung von Strom an die Mieter als auch der Betrieb von Ladestationen für Elektrofahrzeuge oder Elektrofahrräder ist hinsichtlich der Höhe der Umsätze begrenzt. Die Einnahmen aus der Lieferung von Strom aus erneuerbaren Energien und dem Betreiben von Ladestationen dürfen nicht höher als 10 % der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des gesamten Grundbesitzes sein. In der Praxis dürfte die Überwachung dieser Unschädlichkeitsgrenze nicht ganz einfach sein. Insbesondere Umsätze mit fremden Dritten beim Ladestrom müssen klar kalkuliert werden, um hier keine böse Überraschung zu erleben. Eine Überschreitung der
10-%-Grenze
kann sonst die gesamte erweiterte Kürzung gefährden.

Weitere Vertragsbeziehungen mit Mietern

Oft möchte die Grundstücksgesellschaft mit den Mietern noch weitere vertragliche Beziehungen eingehen, häufig in Verbindung mit der Überlassung von Betriebsvorrichtungen. Hierbei handelt es sich um Einbauten, welche auf die betrieblichen Erfordernisse der Mieter zugeschnitten sind. Bisher waren solche Aktivitäten schädlich für die erweiterte Kürzung.

Nach den neuen Regelungen sind weitere Vertragsbeziehungen zwischen Vermieter und Mieter unschädlich, wenn die Erlöse aus der Tätigkeit die Unschädlichkeitsgrenze von 5 % der gesamten Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes nicht übersteigen.


Grundsteuerthemen

2. Frist zur Abgabe der Feststellungserklärung verlängert

Durch ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG) aus dem Jahr 2018 ist eine Neubewertung aller Grundstücke in Deutschland für Zwecke der Grundsteuer notwendig. Der Gesetzgeber hat hierauf 2019 mit dem Grundsteuer-Reformgesetz reagiert. Demnach soll ab dem Jahr 2025 die Grundsteuer erstmals nach den neuen Regelungen festgesetzt werden. In einem ersten Schritt ist dafür die Bewertung der Grundstücke auf die Wertverhältnisse des 01.01.2022 notwendig. Hierzu gibt es ein einheitliches Bundesmodell zur Bewertung, allerdings können die Bundesländer auch eigene Modelle verwenden. Baden-Württemberg, Bayern, Niedersachsen, Hessen und Hamburg haben hier eigene Modelle, die in der Tendenz etwas einfacher ausgestaltet sind. Das Saarland und Sachsen verwenden das Bundesmodell mit Abweichungen.

Die erforderlichen Grundsteuererklärungen waren ursprünglich bis zum 31.10.2022 abzugeben. Die Frist wurde nun einmalig auf den 31.01.2023 als letztmöglichen Abgabezeitpunkt verlängert. Bei verspäteter Abgabe drohen Zwangsgelder.

Hinweis: Das Bayerische Landesamt für Steuern hat in einer Verfügung vom 10.05.2022 darüber hinaus eine Fristverlängerung für die Abgabe der Feststellungserklärungen für von der Grundsteuer befreite Grundstücke bis zum 30.04.2024 gewährt.

3. Grundsteuer und gewerbesteuerliche Hinzurechnung

Im Rahmen der Gewerbesteuer sind insbesondere Mieten sowie Nebenkosten unter Berücksichtigung eines Freibetrags und weiterer Reduzierungen zur Hälfte hinzuzurechnen und erhöhen so den steuerpflichtigen Gewerbeertrag.

In einem vom BFH am 02.02.2022 entschiedenen Fall ging es um die Frage, ob auch die auf den Mieter umgelegte Grundsteuer in die Hinzurechnung einzubeziehen ist. Die Vorinstanz ist hier der Ansicht gewesen, dass eine Hinzurechnung ausgeschlossen sei, weil der Mieter einer höheren Besteuerung unterliege als ein vergleichbarer Gewerbetreibender, der mit eigenem Sachkapital wirtschafte und die Grundsteuer als Betriebsausgabe geltend machen könne.

Der BFH hat dieser Sichtweise jedoch widersprochen. Die unterschiedliche Belastung ist in der Ausgestaltung der Gewerbesteuer als Objektsteuer zu sehen und nicht gleichheitswidrig. Die Grundsteuer ist demnach also in die gewerbesteuerlichen Hinzurechnungen einzubeziehen.

Hinweis: Das Urteil ist auch vor dem Hintergrund zu sehen, dass es durch die neue Grundsteuer ab 2025 zu höheren Belastungen kommen kann, die dann beim gewerblichen Mieter in der Gewerbesteuer ggf. nicht abzugsfähig sind, wenn der jährliche Hinzurechnungsfreibetrag für alle Finanzierungsaufwendungen (also z.B. auch Zinsen) von 200.000 € überschritten ist.


Energetische Gebäudesanierung

4. Neue Details zur steuerlichen Förderung

Energetische Sanierungsmaßnahmen (z.B. Einbau neuer Fenster, Optimierung der Heizung) an selbstgenutztem Wohneigentum sind ab dem 01.01.2020 für einen befristeten Zeitraum von zehn Jahren steuerlich absetzbar. Die Steuerermäßigung beträgt 20 % der Aufwendungen, maximal insgesamt 40.000 €. Die Investitionsobergrenze beträgt also 200.000 €. Der Abzug von der Einkommensteuer erfolgt im Jahr des Abschlusses der Maßnahme und im folgenden Kalenderjahr i.H.v. 7 % des Aufwands, maximal jeweils 14.000 €, und im dritten Kalenderjahr i.H.v. 6 % der Aufwendungen, maximal 12.000 €. Das Finanzministerium Schleswig-Holstein hat im Jahr 2022 zu verschiedenen Details Stellung genommen.

Wärmeschutz begünstigt

Ab 2021 können Maßnahmen zur Verbesserung des Wärmeschutzes isoliert vorgenommen und gefördert werden. Bisher wurden solche Maßnahmen nur dann begünstigt, wenn sie zusammen mit der Wärmedämmung von Wänden oder der Erneuerung von Fenstern und Außentüren vorgenommen wurden.

Kosten für einen Energieberater

Als Aufwendungen für energetische Maßnahmen gelten auch die Kosten für Energieberater. Diese sind i.H.v. 50 % auf die Einkommensteuer anrechenbar. Allerdings dürfen die Kosten nur im ersten Jahr angesetzt werden. Hierdurch kann es passieren, dass Abzugspotenzial unberücksichtigt bleibt, denn die anrechenbaren Kosten für den Energieberater sind in den jeweiligen Abzugshöchstbetrag einzubeziehen.

Beispiel:
Ein Steuerpflichtiger hat 2021 Aufwendungen für
energetische Maßnahmen i.H.v. 175.000 € sowie
Kosten für den Energieberater i.H.v. 10.000 €.

Abzug 2021: 175.000 € x 7 % = 12.250 €

Kosten für den Energieberater können dann nur i.H.v. 1.750 € berücksichtigt werden, nämlich bis der jährliche Abzugsbetrag von 14.000 € „aufgefüllt“ ist. Bei den Abzügen 2022 und 2023 kann der Restbetrag der Kosten für den Energieberater nicht mehr berücksichtigt werden.

Diese Regelung widerspricht dem Sinn und Zweck, den Abzug der Kosten des Energieberaters zu begünstigen. In der Realität dürften sich damit die Kosten des Energieberaters, trotz grundsätzlich großzügiger Abzugsregelung im Gesetz, weniger auswirken. Dies dürfte ggf. künftig zum Streit vor den Finanzgerichten führen. Entsprechende Bescheide sollten mit Einspruch offengehalten werden. Auf einen Energieberater zu verzichten, ergibt zumindest bei größeren Sanierungen in der Regel sachlich keinen Sinn, da dieser ein wertvolles Gesamtkonzept hinsichtlich des sinnvollen Zusammenwirkens der einzelnen Maßnahmen erstellen kann.

Hinweis: Ab 2023 sollen gasbetriebene Wärmepumpen, Gasbrennwerttechniken und Gas-Hybridheizungen aus der Förderung herausgenommen werden.


Gebäudeabschreibung

5. Neuerungen bei der Gebäudeabschreibung

Keine Abschreibung nach tatsächlicher Nutzungsdauer

Neben dem bisherigen typisierten jährlichen Abschreibungssatz von regelmäßig 2 % gab es auch immer die Möglichkeit, die Gebäudeabschreibung in Ausnahmefällen nach einer tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer zu berechnen. Hierzu musste dargelegt werden, warum das Gebäude eine Nutzungsdauer von weniger als 50 Jahren aufweist, was einer Abschreibung von jährlich 2 % entsprechen würde (z.B. bei Gebäuden in Leichtbauweise).

Nach derzeitigem Stand des Entwurfs zum JStG soll es nicht mehr möglich sein, einen kürzere Nutzungsdauer, etwa durch ein Gutachten, nachzuweisen. Es soll stets eine typisierte Nutzungsdauer gelten (siehe nachfolgend). Totalabschreibungen bei einem vollständigen Wertverfall werden aber wohl weiterhin möglich sein. Die Regelung soll ab 2023 gelten. Ob sie tatsächlich kommt, hängt von der finalen Fassung des Gesetzes ab.

Geplante Erhöhung der linearen Gebäudeabschreibung

Der bisherige Abschreibungssatz für Wohngebäude beträgt 2 %, bei manchen Altbauten ggf. 2,5 %. Der Abschreibungssatz soll nun durch das JStG 2022 auf 3 % der Anschaffungs- und Herstellungskosten angehoben werden. Die regelmäßige Abschreibungsdauer beträgt dann künftig regelmäßig nur noch 33 Jahre und nicht mehr regelmäßig 50 Jahre. Die Regelung soll für nach dem 30.06.2023 erstellte Wohngebäude gelten.


Photovoltaik und Steuern

6. Steuerbefreiung bei Photovoltaikanlagen

Durch das JStG 2022 soll für Einnahmen aus Photovoltaikanlagen bis zu einer Bruttonennleistung von 30 kW bei Einfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien bzw. 15 kW je Wohn- und Gewerbeeinheit bei übrigen, überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden eine Steuerbefreiung für die Einkommensteuer eingeführt werden. Die Steuerbefreiung soll unabhängig von der Verwendung des erzeugten Stroms (Eigennutzung oder Verkauf) gewährt werden. Diese Regelung ist für Einnahmen und Entnahmen anzuwenden, die nach dem 31.12.2022 erzielt oder getätigt werden.

Für die Lieferung und die Installation von Photovoltaikanlagen für Wohnungen und öffentliche Gebäude soll künftig, d.h. voraussichtlich ab 01.01.2023, ein umsatzsteuerlicher Nullsteuersatz eingeführt werden. Das gilt dann, wenn es sich um eine Leistung an den Betreiber der Photovoltaikanlage handelt und die Anlage auf oder in der Nähe von (Privat-)Wohnungen sowie öffentlichen Gebäuden (für gemeinnützige Zwecke) installiert wird. Damit müssen die Betreiber der Photovoltaikanlagen nicht mehr auf die Kleinunternehmerregelung verzichten, um sich die Vorsteuerbeträge erstatten zu lassen.

Wer bereits eine Anlage in Auftrag gegeben hat oder derjenige, bei dem bereits vorbereitende Leistungen im Zusammenhang mit einer Photovoltaikanlage durchgeführt worden sind, steht vor der Frage, ab wann der Nullsteuersatz bei der Umsatzsteuer zur Anwendung kommt. Der Tag der Bestellung der Anlage ist nicht erheblich, stattdessen kommt es auf den Leistungszeitpunkt an. Als Leistungszeitpunkt gilt der Tag der Lieferung bzw. Installation oder - wenn eine Abnahme des fertiggestellten Werks vereinbart wurde bzw. vorgesehen ist - der Tag der Übergabe und Abnahme. Besonderheiten können bei sog. Teilleistungen gelten.

Wenn eine Photovoltaikanlage auf einem Grundstück installiert wird, das mehreren gehört, wie z.B. bei einer Personengesellschaft (GbR, KG etc.), wird das Grundstück in bestimmten Fällen Betriebsvermögen. Ein späterer Verkauf oder eine Entnahme ins Privatvermögen kann daher steuerpflichtig werden. Der Gesetzgeber hat hier zwar eine Entschärfung der Problematik vorgesehen, allerdings nicht in allen Fällen. Vor der Anschaffung einer Photovoltaikanlage sollte daher stets der steuerliche Berater hinzugezogen werden.

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