25 Immobilien-GmbH kann in die Gewerblichkeit rutschen
Die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung ermöglicht es Grundstücksgesellschaften in Form einer GmbH, im Ergebnis keine Gewerbesteuer für Vermietungserträge zahlen zu müssen. Vielmehr werden alle Gewinne lediglich mit derzeit 15 % Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag besteuert. Insoweit handelt es sich dabei um ein beliebtes Gestaltungsmodell für Immobilieninvestments, auch im Rahmen privater Vermögen.
Allerdings müssen bestimmte Regeln befolgt werden: Die Gesellschaft darf keiner gewerblichen Tätigkeit nachgehen. Es sind nur wenige, sehr eng gefasste Ausnahmen zulässig, etwa bestimmte Leistungen an die Mieter. Verkauft die Gesellschaft hingegen zu viele Objekte in zu kurzer Zeit, kann ein gewerblicher Grundstückshandel angenommen werden, welcher dann zur rückwirkenden Festsetzung von Gewerbesteuer führen kann.
In einem vom Bundesfinanzhof (BFH) im März 2025 entschiedenen Fall hatte eine Immobilien-GmbH innerhalb eines Zeitraums von sechs bis acht Jahren nach der jeweiligen Anschaffung insgesamt 15 Objekte verkauft. Der Gesellschafter C, der seine Anteile über eine Holding hielt, verstarb kurz vor den ersten Veräußerungen.
Hinweis:
Als Indiz für einen gewerblichen Grundstückshandel gilt, wenn innerhalb von fünf Jahren nach Anschaffung mehr als drei Objekte verkauft werden. Bei Verkäufen im Zeitraum von mehr als fünf bis zu zehn Jahren kommt es auf den Einzelfall an, ob eine Veräußerungsabsicht von Anfang an nachgewiesen werden kann. Hierfür spielen verschiedene Indizien eine Rolle, z.B. die Finanzierung, die Vermietungsdauer oder Verkaufsaktivitäten.
26 Eigentumswohnung: Zahlungen in die Instandhaltungsrücklage
In einem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom Januar 2025 ging es um die Frage, ob der Eigentümer einer vermieteten Wohnung seinen Anteil an der Zuführung in die Rücklage bereits im Jahr der Zahlung als Werbungskosten geltend machen kann.
Bisher war dies rechtlich nicht möglich, es musste ein Zusammenhang mit konkreten Aufwendungen bestehen. Entsprechend waren nur die anteiligen Entnahmen aus der Instandhaltungsrücklage (eventuell erst in späteren Jahren) steuermindernder Aufwand, die Zuführung selbst spielte keine Rolle.
Der Kläger in dem Fall argumentierte aber mit einer Änderung des Wohnungseigentümergesetzes aus dem Jahr 2020, wonach im Ergebnis Wohnungseigentümergemeinschaften eine volle Rechtsfähigkeit zuerkannt wurde. Deshalb sah er die Zahlung als final an eine andere Person abgeflossen an.
Der BFH folgte jedoch dieser Auffassung nicht. Steuerlich kommt es nach wie vor im Ergebnis darauf an, dass ein konkreter Aufwand (z.B. für Reparaturen) vorliegt. Erst dann wird die Instandhaltungsrücklage in Höhe der anteiligen Entnahme steuerlich abzugsfähig.
27 Einkünfteerzielungsabsicht bei Vermietung einer Ferienwohnung
Auch bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung kommt es für die steuerliche Anerkennung auf die Einkünfteerzielungsabsicht (oder auch Gewinnerzielungsabsicht) an. Liegt diese nicht vor, können Verluste (z.B. aus der Vermietung von Wohnungen) möglicherweise nicht anerkannt werden. Die Einkünfteerzielungsabsicht ist ggf. anhand einer Totalgewinnprognose nachzuweisen.
Das Finanzgericht Rheinland-Pfalz (FG) ist in einem Urteil auf die spezielle Thematik der teilweisen potenziellen Selbstnutzung von vermieteten Ferienimmobilien durch den Eigentümer eingegangen. In dem Fall wurden bei den Ferienimmobilien überwiegend über die Jahre erhebliche Verluste erzielt.
Aus Sicht des FG ist von einer Einkünfteerzielungsabsicht in diesem Fall nur dann auszugehen, wenn bei einer ausschließlich an Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehaltenen Ferienwohnung die Vermietung die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen nicht erheblich (d.h. um mindestens 25 %) unterschreitet.
Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vermietungszeiten kommt es unter Umständen nicht nur auf die Gemeinde an, in der die Immobilie liegt, es können auch einzelne Gemeindegebiete (z.B. touristische Teilbereiche) maßgeblich sein.
28 Statt Immobilienschenkung: Gestaltungsmittel Kaufpreisdarlehen
Statt einer direkten Schenkung einer Immobilie an die nächste Generation kann auch der Verkauf gegen ein Kaufpreisdarlehen ein sinnvolles Gestaltungsmittel sein. Dabei verkauft der Eigentümer die Immobilie an ein Kind oder einen anderen Angehörigen, erhält den Kaufpreis jedoch nicht sofort, sondern stundet ihn in Form eines Darlehens.
Durch diese Gestaltung kann Vermögen schrittweise übertragen werden, etwa durch den späteren Erlass der Darlehensforderung im Rahmen der schenkungsteuerlichen Freibeträge. Gleichzeitig bleiben die laufenden Einkünfte aus der Immobilie zunächst beim Erwerber.
Hinweis:
Es ist wichtig, dass sowohl der Kaufpreis als auch das Darlehen nach fremdüblichen Konditionen vereinbart werden. Diese Gestaltung sollte unbedingt steuerlich professionell begleitet werden.
29 Grundsteuer: Bundesmodell verfassungswidrig?
Um die ab 2025 neu festgesetzte Grundsteuer kehrt keine Ruhe ein. Vor den Finanzgerichten sind verschiedene Verfahren anhängig, außerdem gibt es auch beim Bundesfinanzhof (BFH) anhängige Revisionsverfahren.
Beispielhaft sei ein Verfahren vor dem Finanzgericht Düsseldorf mit Urteil vom Februar 2025 genannt. Hier richtete sich die Klage gegen die Bewertungsvorschriften zur Grundsteuer. Insbesondere die Orientierung an Bodenrichtwerten sah der Kläger als zu ungenau an, da diese nicht alle speziellen Verhältnisse berücksichtigten. Dies sah er als Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz und damit als verfassungswidrig an.
Das Finanzgericht teilte diese Auffassung nicht, ließ aber die Revision vor dem BFH zu.
Hinweis:
Generell kann bei Zweifeln an der Verfassungsmäßigkeit unter Verweis auf anhängige BFH-Verfahren der Grundsteuerbescheid offengehalten werden. So kann ggf. eine Änderung erfolgen, wenn später tatsächlich eine Verfassungswidrigkeit der Regelungen zur Grundsteuer festgestellt werden sollte.