Was ist nun eigentlich mit dem Heizungsgesetz?
Die Änderungen am Gebäudeenergiegesetz, auch Heizungsgesetz genannt, waren wohl das kontroverseste Gesetzesvorhaben des Jahres 2023. Es wurde vom Bundesverfassungsgericht zunächst auf den letzten Metern gestoppt, um dem Parlament im Ergebnis mehr Zeit zur Befassung zu geben.
Das grundlegende Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist am 01.11.2020 in Kraft getreten. Es enthält Anforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden, die Erstellung und die Verwendung von Energieausweisen sowie an den Einsatz erneuerbarer Energien in Gebäuden.
Kern der inzwischen im Bundesgesetzblatt veröffentlichten Änderungen ist, dass möglichst jede neue Heizung zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden soll. Technische Lösungen hierfür sind etwa elektrische Wärmepumpen, Stromdirektheizung, Hybridheizung (Kombination aus einer Erneuerbaren-Heizung und Gas- oder Ölkessel), Heizung auf der Basis von Solarthermie oder der Anschluss an ein Wärmenetz.
Bestehende, funktionierende Heizungen müssen nicht ausgetauscht werden. Erst ab 2045 sollen keine Heizungen mehr mit Erdgas oder Heizöl betrieben werden dürfen. Liegt allerdings ein Totalausfall einer nicht begünstigten Heizung vor, besteht ggf. Austauschpflicht. Es gibt aber auch Übergangsfristen, in denen noch eine Heizung mit fossilen Brennstoffen eingebaut werden darf. Je nach Gebäude betragen diese zwischen drei und 13 Jahren. Darüber hinaus gibt es eine allgemeine Härtefallklausel.
Eine Umlage der Kosten für die Heizungserneuerung auf die Mieter soll im Prinzip möglich sein, allerdings in Grenzen. Die Möglichkeit der Modernisierungsumlage soll auf eine Obergrenze von 10 % erhöht werden, sofern der Vermieter eine staatliche Förderung in Anspruch nimmt. Die Miete darf dann höchstens um 10 % steigen. Im Rahmen einer Kappungsgrenze soll sie aber auch um nicht mehr als 0,50 € pro Quadratmeter Wohnfläche erhöht werden dürfen.
Von Seiten des Bundes sollen neue Heizungen umfangreich gefördert werden. Es soll einen einheitlichen Fördersatz von 30 % für den Tausch einer alten, mit fossilen Stoffen betriebenen gegen eine neue, klimafreundliche Heizung geben. Darüber hinaus soll es weitere Förderungen geben, gekoppelt an das Einkommen und bei einem freiwilligen vorzeitigen Austausch.
Hinweis: Das lang umstrittene Heizungsgesetz tritt bereits am 01.01.2024 in Kraft.
Eckpunktepapier zur Reform der Grunderwerbsteuer
Das Bundesministerium der Finanzen hat im Juni 2023 ein Eckpunktepapier für eine Reform der Grunderwerbsteuer vorgelegt. Die Reform sollzum 01.01.2024 in Kraft treten.
Die letzte Reform, die insbesondere zu einigen Verschärfungen bei Gestaltungsmodellen im Zusammenhang mit Grundstücksgesellschaften geführt hat, war im Jahr 2021. Die Höhe der Grunderwerbsteuer wird von den Bundesländern bestimmt. Die Steuersätze reichen von 3,5 % bis 6,5 %.
Nach dem Eckpunktepapier sollen die bisherigen sog. Ergänzungstatbestände abgeschafft werden. Diese betreffen insbesondere den Verkauf von Anteilen an Immobiliengesellschaften. Derzeit greift hier die Steuerpflicht bereits dann, wenn innerhalb von zehn Jahren 90 % an einer Grundbesitzgesellschaft (Kapital- oder Personenge- sellschaft) übertragen werden. Dieses Konzept soll abgeschafft werden. Stattdessen sollen Anteilserwerbe nur bei der Vereinigung auf 100 % der Anteile besteuert werden. Allerdings sollen neue Tatbestände zur Verhinderung von bestimmten Gestaltungen eingeführt werden.
Derzeit sind außerdem bestimmte Übertragungen von Grundstücken auf Personengesellschaften sowie Übertragungen innerhalb von Konzernen steuerfrei. Diese Regelungen sollen reformiert und vereinfacht werden. Außerdem soll eine Länderöffnungsklausel es den Bundesländern gestatten, den Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums mit einem ermäßigten Steuersatz zu besteuern.
Geplante Freigrenze für Mieteinnahmen
Im Rahmen des geplanten Wachstumschancengesetzes sollen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung nur noch dann besteuert werden, wenn sie den Betrag von 1.000 € im Jahr übersteigen. Wenn die Ausgaben, die im unmittelbaren wirtschaftlichen Zusammenhang mit den Einnahmen stehen, diese übersteigen, sollen die Einnahmen auf Antrag als steuerpflichtig behandelt werden können.
Degressive Abschreibung für neue Mietobjektive
Innerhalb eines befristeten Zeitraums soll für Wohngebäude eine degressive Abschreibung (AfA) in fallenden Jahresbeträgen eingeführt werden- so sieht es das Wachstumschancengesetz vor. Die AfA soll pro Jahr 6 % betragen und immer jeweils auf den Buchwert des vorangegangenen Jahres berechnet werden. Solange die degressive Abschreibung vorgenommen wird, sind Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzungen nicht zulässig, es kann aber in diesen Fällen zur linearen Abschreibung gewechselt werden. Die Abschreibung kann auch für Wohngebäude außerhalb Deutschlands in der EU oder im Europäischen Wirtschaftsraum angesetzt werden. Generell müssen die Wohngebäude für Einkunftszwecke, also im Rahmen der Vermietung, genutzt werden. Eine Selbstnutzung scheidet aus.
Hinweis: Die neue degressive AfA ist zulässig, wenn mit der Herstellung des Gebäudes nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 begonnen wird. Bei einem Kauf muss der Vertrag nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 rechtswirksam abgeschlossen werden und das Gebäude muss bis zum Ende des Jahres seiner Fertigstellung angeschafft werden.
Günstige Baukredite für Familien
Das Bundesbauministerium hat ein neues Förderprogramm über die Kreditanstalt für Wideraufbau (KfW) aufgelegt, das den Kauf und den Neubau von klimafreundlichem Wohneigentum erleichtern soll. Das Programm richtet sich speziell an Familien mit kleinen und mittleren Einkommen. Gestartet ist es im Juni 2023. Zum Beginn liegt der Zinssatz bei 1,25 % für 35 Jahre Kreditlaufzeit (zehn Jahre Zinsbindung). Die Immobilie muss bestimmte Effizienzhauskriterien der KfW hinsichtlich der CO2-Einsparung erfüllen.
Ausnahmen zur erweiterten gewerbesteuerlichen Grundstückskürzung
Grundstücks- bzw. Wohnungsunternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz, etwa in Form von vermieteten Wohnungen, verwalten, können auch bei einer Gewerbesteuerpflicht aufgrund der Rechtsform (z.B. GmbH oder GmbH [&] Co. KG) durch die sog. erweiterte gewerbesteuerliche Grundstückskürzung weitgehend gewerbesteuerfrei betrieben werden. Voraussetzung ist, dass keine kürzungsschädliche gewerbliche Tätigkeit neben der Vermögensverwaltung ausgeübt wird.
Bisher waren der Betrieb von Anlagen erneuerbarer Energie sowie der Betrieb von Ladestationen für Elektrokraftfahrzeuge oder Elektrofahrräder kürzungsunschädlich, wenn die Einnahmen nicht mehr als 10 % der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des gesamten Grundbesitzes betrugen. Durch das geplante Wachstumschancengesetz soll nun diese Grenze auf einen Anteil von 20 % der gesamten Einnahmen aus der Überlassung des Grundbesitzes erhöht werden.
Mögliche Steuerfalle bei Verkauf einer Haushälfte an Ex-Partner
Grundsätzlich kann auch der Verkauf eines Miteigentumsanteils an einer Immobilie eine Besteuerung auslösen, wenn dieser innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung erfolgt. Ausnahmen gibt es insbesondere, wenn es sich um eine selbstgenutzte Immobilie handelt, die im Jahr der Veräußerung und inden beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. In einem im Jahr 2023 vom Bundesfinanzhof (BFH)entschiedenen Fall hatte ein Ehepaar im Jahr 2008 ein Einfamilienhaus erworben und dieses seitdem gemeinsam bewohnt.
Nachdem die Ehe später in die Krise geraten war, zog der Ehemann 2015 aus und veräußerte 2017 den hälftigen Miteigentumsanteil an die Ehefrau. Diese blieb mit dem gemeinsamen Kind in der Immobilie wohnen. Das Finanzamt ging hier von einer steuerpflichtigen Veräußerung des Grundstücksanteils aus, denn die Zehnjahresfrist war ja noch nicht vorbei und der Ehemann war mehr als zwei Jahre vor der Veräußerung ausgezogen, es bestand also seitdem auch keine Eigennutzung mehr durch ihn.
Der Ehemann argumentierte, dass er ja im Zeitraum zwischen Auszug und Veräußerung seinem Kind seine Haushälfte faktisch überlassen hätte. Im Prinzip gilt die Überlassung einer Immobilie an ein Kind im Rahmen der Regelung zu Grundstücksveräußerungen zwar als Eigennutzung, der BFH hielt dies in diesem Fall aber nicht für entscheidend, um die Besteuerung zu verneinen. Auch einen Verkaufsdruck, der unter Umständen von der Ehefrau ausgeübt wurde, sah der BFH nicht als Argument an.
Hinweis: Der Fall zeigt, wie schnell in der schwierigen Situation einer Trennung auch noch ein steuerlicher Schaden entstehen kann. Hier hätte dies vermieden werden können, etwa durch Abwarten des Ablaufs der Zehnjahresfrist für den Verkauf.